2022-6-20 城市學

馬來西亞將複製台北高房價?
置產大馬趁「房東心弱」不輸新加坡

20220520
圖/立宇資本提供。

作者:MY Property Bro房產平台張書瑋

這幾年,很多在東協買房客戶會問,台灣房價漲成這樣、租金也上漲,遠在東協馬來西亞的房地產市場,為何卻沒有起色?疫情2年間,租金掉、房價掉,房子空租很久,虧很大,跟台灣房市呈現強烈對比,因此筆者將透過本文,探究目前大馬房地產市場的現況及未來展望。 馬來西亞在地現況與分析

1. 量價雙回,市場信心回穩
2021年,馬來西亞全年房屋交易量為30萬0497戶,對比2020年疫情剛起的29萬戶,明顯緩步回升。
2021年第四季的交易量,也較前季成長62%,達9萬9462戶,而2022年第一季的交易量,則稍稍回落為9萬4544,為近2年次高量。
若以此交易量推算2022年的交易量,估計將回到疫情前32萬戶以上。依照房地產市場「量先價行」的邏輯,筆者認為未來價格也將逐步回升。

2. 供需問題仍失衡
過去馬來西亞建商大量蓋房,使市場供應量增,可疫情期間去化減速,市場未售出房屋因此仍維持高檔。
不過,儘管新推出的預售案逐漸減少,僅先前核准的建照仍推出市場進行銷售,但統計新開工的住宅新增了43.5%。
反觀需求,在疫情期間被壓抑,經濟狀況使自住及投資都停滯,造成供應與需求失衡問題愈趨嚴重。

3. 報復性買房?!買方出籠抄底,看房出價比例都拉高
最壞的狀況似乎已經過去!
Covid-19在大馬已被歸類為普通流行病,逐步開放的國門,以及不再面臨封城的情況,當地人多認為房市已落底,過去2年因買賣價差過大,買賣雙方認知難以接近,才使交易量下滑。
因此,買方自2021第四季起就逐步回歸市場看房,交易量創下近期最高,房市逐漸熱絡,交易量甚至超過疫情前的水平。

馬來西亞2022下半年展望:量增價穩,正向發展
1. 城市發展項目:補上進度的捷運等交通建設
捷運運載效能使郊區進都市省掉不少通勤時間,而馬來西亞MRT早於2018就完工,但由於僅第一線捷運運作,過去使用量仍限於沿線居民,難以擴散。

目前MRT第二線的第一期路段,終於在2022年6月開通,全線則預計於2023年1月開通(Kampung Batu to Putrajaya),屆時尖峰時間每3.5分鐘會發出一班車,共49車次、每車可搭載1204乘客,相信勢必會有效紓解城市交通。

隨著捷運第一線完工,第二及三線陸續推進,筆者觀察,可能複製20年前台灣台北捷運通車狀況,所謂的捷運宅將陸續推出,並獲得市場青睞。
而捷運連結都市與郊區,大大縮短交通時間,也會擴大都市生活圈的範圍。

2. 買方市場末段,進場挑貨好時機
過去2年,房地產交易低落的原因,與買方不願加價、賣方不捨得讓價有關,買賣雙方在價格認知上差異大,使交易不易達到共識。

而大馬2022年以來,新冠疫情終告一段落,政治也趨於穩定,多數買方認為,價格差不多落底了,加上通膨預期,自第一季以來,看房數量大增,不少買家進場「挑好貨」,把握屋主心態還沒轉強,過去2年沒買、觀望、沒談到價格的絕佳時機。

3. 大馬有望落後補漲!?與整個東協競賽
近2年東協各國房價漲幅最大為新加坡,在疫情期間,仍積極吸納外國資金,加上香港外溢效益,大量港人移居新加坡,使當地房價創下史上新高,私人住宅租金,在2022年第一季,漲幅達到4.2%,和2021年底相比,漲幅將近翻倍。

又越南部分,也在疫情和緩後,自住需求大幅出籠購屋,越南河內房價已連續10季上漲。

至於大馬有望在4月1日國境開放後,落後的房市補漲嗎?

近期因戰爭等國際情勢,造成原油價格飆漲、通膨問題隨之而來,加上美聯儲持續升息的效應,不僅使熱錢從新興國家撤出後流進美國,美元指數最高也來到105.65,為20年來新高。

對於大馬鄰國近期房價漲幅高,各國政府開始打房,利用稅務調控等手段抑制房價,現況政治穩定、經濟回復的大馬,反而會是熱錢Parking的選擇。

又前述提到,國內需求回籠,預計2022年下半年能維持上半年榮景,房地產交易持續「量升價穩」,所以馬來西亞房地產落後補漲,後勢可期。

交通建設推動馬來西亞邁向新里程 跟很多先進國家的腳步一樣,城市發展重要的交通建設在2022年起陸續復工、完工後,馬來西亞城市發展將被推向另一個里程碑。

更好的交通建設、改善的塞車問題、穩定的政治情勢,都有望讓馬來西亞的未來幾年能有嶄新成長與樣貌,我們持續期待與觀察。



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